夜光粉厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
夜光粉厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

央企地产重组局试验机

发布时间:2019-10-16 16:31:28 阅读: 来源:夜光粉厂家

央企地产重组局,

关于议论多年的中央企业房地产业重组,目前处于一种微妙的状况。几个因素综合作用,维系着央企房地产重组暂时的平衡。

地产业进入"冬天"是最新的和最重要的一个因素。这种行业背景下,那些非地产主业的央企对于旗下地产业务的留恋显然不如以往,事实上,他们中的一部分也已经积极地在挂牌销售了。

国资委的态度是另一大因素。央企地产重组虽然关系复杂,难度很大,国资委的重组决心却从不曾改变,今年更有加大力度的趋势。

拥有地产主业的十几家央企是又一个重要因素。这些企业的地产业务已经有清晰的战略和成功的经历,他们一方面希望得到有利于自己战略的资源,一方面又害怕被强加没有吸引力的资源。

我们没有看到中央企业地产业务总量的资料,但这一定是一个不小的数目。如果通过一系列成功的整合,真正打造出几家有国际竞争力的央企地产的龙头企业,那一定是一件值得庆贺的事。但如果各种利益关系不能协调好,也可能延续前几年停滞不前的局面。

如何利用地产行业的冬天走活央企地产重组这局棋,无疑是一个有挑战性的课题。

本组专题文章涉及房产主业央企、辅业央企以及地产行业现状三个方面,希望能为读者提供一些有价值的信息和分析。

房产主业央企的"小九九"

观望、等待、缄默,对于沉寂多年的央企地产重组或将在国资委的主导下重新上路的消息,地产央企多数选择了这样的态度。而事实上每一家心中都有着自己的"小九九":关于国资委主导和自身发展的盘算。

四年之前,国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,中房集团、保利集团14家房企相继被国资委圈定为"房地产开发为主业"的央企,具备重组其他非地产主业央企地产业务的权利。中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司等五家企业成为了国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。

然而四年来,除了中房集团无偿受让华能14.2亿元的房地产资产之外,其余四家企业并没有表现太多积极态度。之前为中房集团重组一事奔走了多年的孟晓苏曾向媒体坦言,很多企业旗下的房地产资产良莠不齐,优质资产不愿意出手,不良资产对方又不愿意接受,如此以至僵局。

对此,知名房地产分析师李文杰认为:"地产重组中间掺杂了很多利益纠纷,以前执行的是没有强制效力的自愿协商政策,而央企之间企业关系纠葛复杂也更加使得地产重组进展缓慢。"

"现今国资委出面主导重组应该有利于重组的推进。"华侨城集团有关人士对《国企》表示,"我们在等待进一步明朗的重组政策。"

观望、等待、缄默,对于沉寂多年的央企重组或将在国资委的主导下重新上路的消息,地产央企多数选择了这样的态度。而事实上每一家心中都有着自己的"小九九":关于国资委主导和自身发展的盘算。

国资委主导下的企业利益

2008年,中国房地产进入了低潮期,显然房地产央企对重组资源的选择上有慎重的考虑,相对劣质乃至可称是负资产的资产重组对于在房地产市场环境下滚打多年的房地产央企而言,无疑是块"烫手的山芋"。

鉴于房地产市场本身市场化和区域性的特征,国资委主导地产重组使得主业为房地产的央企纷纷担心国资委的重组与其各自的发展战略相冲突。对此,李文杰认为:"国资委所言的国资委主导对于在市场环境下成长起来的房地产央企而言,有些东西似乎是难以接受的。"

我们知道,保利、招商局、华侨城、中建股份这样的央企地产龙头的起步往往来自于区域性市场的强势地位:比如中建股份旗下的中海地产起步于以广深为中心的华南市场,招商局及华侨城起步于深圳市场,保利则起步于广州市场。这几个国有企业虽有全国性扩张,但其战略布局显然是有计划的。

华侨城集团对外发言人姚明华认为,房地产业具有很强的地域性,如果让在深圳的地产企业重组外地的中央企业地产业务,从资源到管理难度过大。

所有房地产央企都在担心这个问题,那就是国资委主导的资产重组与企业自身战略的矛盾。诚然,企业占据优势地位的市场的相关资产肯定更受这些企业的欢迎,而对于记者提出的是否愿意接受其他区域的资产的问题,各房地产央企都没有回答。

对此,一个不愿透露姓名的房地产央企内部人员告诉记者:"房地产央企显然不情愿接手和自己战略发展相违背的资产,除非国资委会对这些企业区域市场战略给予指导,但这显然不可能。"

"平衡各方利益,合理分配资源确实是国资委亟待解决的问题。"国资委研究中心的程伟说。

中房集团:更专注自身发展

虽然四年前国资委确立了中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司五家企业牵头整合中央企业的房地产资源,但是作为唯一一家一级房地产开发央企,中房集团这些年来几乎可以说是独自担负着国资委在房地产行业主辅分离改制的希望。不过截止到目前,中房集团无论是自我发展还是对外整合,都面临着难言的尴尬。

尴尬来自两个方面:一是中房近年来自身发展并不理想,在房地产行业高速发展的时期,旗下上市公司仍戴着ST的帽子,2008年上半年更面临亏损;二是四年来对外整合未有斩获,仅以无偿划转形式受让了原华能集团14.2亿元的房地产资产,而其后的融合速度也一直不甚理想。

如此一来,自身的生存发展,已经成为中房集团担当起央企地产重组大任的首要问题。

中房置业股份有限公司作为中房集团旗下主要上市公司,公司的资金实力和开发能力均为业内认可,却一直无法摘除ST的帽子,赢利能力较差。

据中房集团人士透露:"目前中房集团没有正式的重组意向和重组计划。中房目前的主要精力放在主业拓展和政策性住房的开发上。"

据了解,2007年开始,中房集团已经着手调整经营体制,对既往形成的"挂靠"维持不变,在新增房地产开发业务中,逐步以中房集团作为投资主体,以期形成收益改变目前ST中房的财务状况。很明显,目前的中房集团首先必须解决自身的问题,才能真正有实力去重组其他地产央企。

其实,中房集团一直希望能够在央企的房产重组中整合到优良的地产资源,国资委指定的五家企业中,唯有中房是围绕全国开展房地产业务的中央企业,而且中房是整合中央企业房地产资源,提倡股份化的发起人,同时也是第一个实践者。对于要坚持下去的重组工作,中房提出的设想是三步走:第一步把中央企业里历史上存在的房地产资源,用股份制方式适度集中并多元化;第二步,考虑将这种国有的多元化的公司在有些企业卖出自己股权的时候变成包括民营、外资在内的混合所有制结构;第三步,要实现在香港或国外资本市场上市。最终的目的就是要构成一个适合中国市场需要的强有力的大企业大集团。

面对国资委的主动推动,在中房集团这样的兼并主体企业看来,在无法获取优良资产的情况下,更希望能由政府以内部划拨的方式去整合一些不良资产。

其他企业:等待合适的资源

除去中房之外,其他的地产央企可以说一直都是按兵不动。一直以来,他们的动作都不很明朗:"我们也在积极地寻找合适目标,但这是可遇而不可求的。"

而在国资委明确要加大力度推动央企地产重组之后,这些央企房地产业务重组中的主要角色也都仍在静候政策的到来。

"一旦国资委援手,我们会首先占领先机。"8月14日上午,保利地产最先表明态度,董事总经理宋广菊在接受媒体访问的时候表示:"我们一直在等待机会,只是没有找到合适的整合资源。"作为最初设定的五大地产央企之一,保利之前对于重组似乎并不积极。而之后保利集团办公厅主任夏志良也向记者表示,保利集团并没有明确的整合意向,对于怎样占领先机保利也是三缄其口。

而中粮作为另一个主业为房地产又颇具实力的央企,对于国资委主动推动重组反应积极。中粮地产,近期在深圳多次召开高层会议,重点讨论重组对地产业务的影响以及接下来的发展思路。

招商地产则对记者颇为回避。北京有限公司的总经理吴良军表示,目前不方便接受采访:"这是总部考虑的事情,我们考虑不到。 "

华润地产的负责人表示,对此华润并没有具体的应对策略,等待国资委的政策出台。

五矿置业总经理田景崎对记者表示,在政策不明朗的情况下,五矿置业暂不接受新的项目。"现在主要的任务是把手上的项目做好,别的事情还要等政策的消息。"

有央企负责人对记者表示,重组的问题非常复杂,整合方式就有划拨、参股、并购、合作项目好几种,而关键就在于利益的划分上,而这都要等政策的进一步出台。记者 王芳

央企房产辅业涌现剥离潮

国资委要求央企剥离房产辅业,历时四年,进展缓慢。今年却异常积极,初步形成一股剥离潮。

房地产业的不景气触动了很多人的神经。这其中也包括涉及到房产的130家中央企业。

左右为难之时,国资委发出了剥离中央企业金融房地产辅业的通知。随后,一些央企纷纷在各地产权交易中心挂牌,在央企中间涌现出一股剥离潮。

130家中央企业,用仁达方略管理咨询集团副总经理兼房地产事业部首席顾问于识军先生的话说:"这就意味中央企业90%都有房产辅业。"于是,有分析人士说,这些中央企业是怕房产业持续低迷而急于套现。

交易所的数据表明,虽然交易数量在逐步增加,甚至这两个月有突飞猛进的态势,但毕竟挂牌的数量与130家相比还是显得很弱小。大批的中央企业依旧没有完全剥离出房产辅业。在房产业的"冬季",这些企业该如何过冬,如何保障国有资产的保值增值成为很多中央企业首要解决的问题。

央企纷纷剥离房产

重庆嘉陵大厦,资产审核人为中国兵器装备集团;北京联合大厦,资产审核人为中国长城工业总公司;华翔国际酒店,资产审核人为中石化集团 在北京产权交易所,挂牌的企业越来越多,而他们的身份也越来越趋于一致,分属于各中央企业。

近期,中央企业剥离房产辅业的势头更加明显,各产权交易所纷纷召开"房产酒店项目投资"发布会,推出了一系列大型酒店和商业房产的产权转让项目。

通茂酒店控股有限公司是北京产权交易所挂牌的企业之一。

通茂酒店是中国电信下属的一家专业从事酒店业经营的大型控股公司,公司注册资本17.7亿元。公开资料显示,通茂控股旗下的11家酒店均坐落于全国主要一线及二线城市。截至2008年3月31日,通茂酒店控股有限公司主营业务收入6.83亿,净利润919万元。

目前,南方电网在云南的两家房地产企业都通过产权市场进行了转让,接盘者为民营房地产企业。

武钢集团也完成了其所属的武汉钢铁集团房地产有限责任公司进行全面改制。武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司成立于2002年4月,是由武汉钢铁集团公司出资设立的国有独资公司,注册资本为8000万元。该公司的主要经营范围为房地产综合开发,商品房销售,物业管理,房产租赁等。

2007年从国家邮政局分离的中国邮政集团(不属于国资委监管的中央企业)也公开声明确定退出酒店业,400多家酒店将陆续出售转让,计划在2008年年底前全面退出酒店经营。

央企房地产业务遍地开花,缘于20世纪90年代后期,当时国企经过改革资金逐渐充裕,而房地产行业作为高利润产业正在崛起,许多央企大量投资房地产行业以谋求高额回报。

早在2004年,国资委发布《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,决定由中建、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城集团等5家企业进行整合中央企业的房地产资源。2006年,国资委又出台了《中央企业投资监督管理暂行办法》,强调限制非主业投资。今年,这是第三次提出剥离房产辅业。

电力行业某位高管曾给记者描述过这样一个场景:"美国电力公司的一个独立董事来讲座,七十多岁了,在业内很有声望,干了一辈子电力,他自然有一套自己的经验。他问了这样一个问题'你们搞过跨行业经营吗?'随后,他一字一顿的大声说了三个字--'要慎重'!"

于识军也对《国企》谈到了央企剥离房产的考虑:"一是由于国家在入世后与国际市场接轨时强调国际环境的问题。必须遵循国际游戏规则。从国家政策方面讲是有意规避的,就是设一条线,外国的资金不能介入的,无形中设立了一个壁垒。在国际法中对这个壁垒是有限制的,比如五年或八年后要拆掉,大环境的问题,造成整个产业慢慢国际化,变区域竞争为国际竞争。比如万科的很多设计师都是德国的。从产品设计上都已经国际化了。二是要考虑国家安全问题。我们国家147家央企,李荣融说要'瘦身'到几十家。很多产业目前的资源设置不合理。在管理上,资源配置上不好管理,只剩几十家就好管理了。三是国家竞争力的考虑。企业本身要有竞争力,国有企业的改制发展直接影响着国家的竞争力。"

剥离为了过冬套现?

不可否认,央企地产业务重组启动四年,进展微乎其微。成功的案例只有一件,华能无偿划拨23亿元的房产给中房。

2005年1月29日,华能和中房在北京钓鱼台国宾馆正式签约,华能将身价23亿元的华能房地产总公司无偿划转给中房。

四年内三次发文要求剥离,效果始终不如意。而今年,产权交易所的热闹则显得尤为突出。

于是,有分析人士说:"在房地产市场形势萎靡、房企面临大浪淘沙之际,国资委高调表示将主动推进地产央企的重组进程正是时机。"

"除了国家的强制力的作用,中央企业更是看到现在房价一直在跌,经营很难了,地皮国家也不再拨了,而且钢材等涨价,建筑成本不断增加。"于识军说,"正是房地产业的不景气才坚定了中央企业剥离房地产业的决心。"

从产权交易所的挂牌也许能看出些端倪。一些亮相的地产,位置都十分优越,北京基本都分布在二环路周边,其中包括位于朝阳门外大街的北京联合大厦,位于阜成门的四川大厦和位于车道沟的滨河大厦。重庆的挂牌项目嘉陵大厦则位于市中心最繁华的解放碑地区。东莞的挂牌项目华翔国际酒店位于东莞市横沥镇瑞康路,附近云集了多个高档公寓和别墅项目。同时挂牌的昆明威尼拉大酒店和北京濠景阁底商项目也颇具区位优势。

如此优势项目,挂牌价格更具吸引力。据媒体报道,以联合大厦集中转让的1.3万平方米高档写字楼为例,报价1.6亿元,每平方米均价1.2万元,而同一地段的写字楼报价均在每平方米两万元以上。建筑面积3万平方米的东莞华翔国际酒店挂牌价格1.244亿元,折合每平方米4000多元,这一价格大致相当于10年前该酒店的建造及装修成本。

"央企急于卖房套现",成为业界讨论的一个话题。

2007年下半年以来全国一些主要城市房屋价格出现波动,房地产业都在讨论如何过冬。

李荣融多次强调,中央企业房地产业务的重组是必然的。没有规模,就很难降低造价,最后必然退出市场。按照国资委当时的意图,希望以房地产为主业的企业能够完成对百家央企房地产业务的整合。

未剥离者如何过冬

"虽然说中国邮政已经剥离出100家酒店,但它在全国有400多家酒店,资产总规模超过100亿元。还有300家等待剥离。"于识军说,未剥离的远远多于已经剥离的数量。

有这样一种声音,资金紧张的局面短期内难以改变,即便是被"救市"的也不包括房地产。中房协副会长兼秘书长朱中一强调,政府不可能立即出政策解决房地产市场的困难。

摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆指出,2007年第三季度以来,房屋销量下滑显著,未来几个月楼市将面临供大于求的风险。如果房地产销售持续放缓,那么迟早会表现出房地产投资放缓,而这将对于经济其他领域都产生负面影响。

如何过冬已然成为摆在未剥离的央企房地产企业面前的首要问题。

"没剥离出来的企业,要先把产权关系理清楚。比如欠银行多少钱,不良资产和固定资产有多少,企业股票在什么时候能涨,国家如果不去救市,该怎么办。还要考虑辅业一旦剥离出去以后,有些企业是靠房产来赚钱的,有些不是,像中国邮政就有20%的赢利来自于房产。如果把酒店分离出去,利润就减低了,必须要考虑整个央企的产业链和企业内部的价值链涉及很多问题。"于识军说。

然而,很多中央企业的商业地产尚处于投资开发初期,根据深圳中航地产年报数据,截至2008年4月,深圳中航地产在建、拟建项目高达13个,而在所涉及的220万平方米的土地储备中,商业地产项目的占比约46%。同时,大量的商业物业开发对公司的资金及招商运营能力要求非常高。有分析师说:"未来几年深圳中航地产的资金压力会比较大,投资回报率可能也会相对较低。"他预测,2008年将有"20亿元的资金缺口"。

对此,深圳中航地产董秘杨祥公开表示:"股东借款、增资,甚至资本市场以及信托等融资方式都在公司的考虑安排之中。"

实际上,面对行业低迷的态势,深圳中航地产已经在行动。

2008年6月18日,深圳中航地产股份有限公司发布公告称,向实际控股人中国航空技术进出口深圳公司借款5亿元,期限一年,年利率为7.8435%;之前,2007年,增发募集资金;2008年3月,向大股东借款2.5亿元。

依托大股东毕竟不是长久之计,进行资本运作,如何依靠自身的力量度过房地产业的低迷期,是130家央企旗下的房地产公司必须要考虑的问题。记者 张娜地产业的"冬天"

房地产企业应该明白,市场经济本身是个会波动有自然淘汰的过程。美国金融危机的不断深化,或许让这个冬天更加扑朔迷离。

"全国人民沉浸在奥运会的喜悦中还没回过神,又迎来了中秋佳节。但这个时候,全国的住宅开发商都坐不住了,这些公司的负责人们这几天很少在家里和家人好好团聚赏月,市场的危险一步一步地正向他们逼近。"

9月15日,农历八月十六,Soho中国董事长潘石屹在他的博客里这样表述。

中报显示,2008年上半年,房地产公司营业收入878.69亿元,同比增长34.19%,增速趋缓;实现净利润125.49亿元,同比增51.87%,增速下滑明显。

资料还表明,在所有上市房地产公司中,有56家净利润有不同程度的增长,26家公司共实现净利润60.25亿元,同比增长277%。24家上市房企的销售结算与其去年同期相比出现不同程度的下降,致使出现主营业务--房屋销售额的负增长;34家房企的资产负债率超过了70%。

房地产行业企业不论赢利与否都认同这样一个事实:猫冬!

对于当前的"冬天",国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏向《国企》表示,当前房地产市场在多种因素作用下,进入了调整阶段。投机、投资需求止步,部分改善型需求受到二套房贷政策的限制,自住性需求在房价下滑的形势下持观望态度,成交量大幅度萎缩,房地产开发商在资金紧张的压力下竞相促销,房价开始下降。

寒冬来了

这是全国范围内的降价。据中国土地价格指数系统监测表明:2008年8月,全国35个大中城市和25个热点城市共成交土地183宗,平均地价1084.32元/平方米,比上月下跌了16%。除上海外,房价都在下跌。

9月份,万科集团在长江三角洲八个楼盘同时大幅度降价,遍布杭州、南京、上海、无锡。有业内人士认为,未来万科的降价运动会覆盖京津唐地区。应对资金链的吃紧,即使"最赚钱房地产企业"也开始大动作应对。

较之中国人的收入水平,目前房价显然脱离了理性的区间。事实上,从去年开始国家就开始加大宏观调控的力度,各部委联合发力,但是效果甚微,房价在争议中一路上飙。

今年以来,拐点论、泡沫论等众说纷纭,但是对于已经经历了几年宏观考验的房价来说,降或者不降还引起各方争论。

潘石屹说,年初珠江三角洲住宅的成交量就显著下降,深圳的房价也随之下跌。当时,人们还认为这只是中国房地产市场的局部问题,有可能很快恢复。

显然,这次房地产企业面临的是比他预想更为严厉的宏观形势。7月23日,全国人大财经委公布了今年前五个月经济运行情况的分析报告,提出下半年经济形势中六个值得关注的问题。报告指出,今年房地产市场出现两个新情况:一是房价涨幅出现高位回落,不少大中城市房价开始下跌;二是成交量大幅萎缩。房地产市场走势可能出现逆转。

随即,从紧的货币政策策相继出台。

8月27日,央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》,要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。《通知》要求,严格商业性房地产信贷管理,金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。

9月初,央行、银监会联合下发金融促进节约集约用地的通知,要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理,优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

通知明确禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目,严禁发放贷款;已发放贷款的,应在采取必要保全措施的基础上,逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目,应审慎发放贷款。

"寒冬来了!"地产界人士不由一片哀叹。

融资过冬

有相当一部分企业选择融资。中粮地产发布公告称,公司2008年1至6月份净利润仅为1.01亿元,同比少赚1.69亿元,降幅达62.37%,9月,中粮地产宣布其将发行公司债券12亿元。在同一个阶段宣布发行债券的还有万科、保利地产等。据不完全统计,今年下半年至今,上市房企发行债券的规模不少于上百亿元。

有证券资深分析人士对媒体表示,房企如此频繁地集中上演"融资行动"在近年来还比较少见,可以看出房企对资金的渴望。"尤其是在市场环境不好时,融资成为上市房企更为迫切的计划" 。

少数企业能够大规模贷款。远洋地产于2008年8月26日宣布成功获得总额2.15亿美元的银团贷款,主要做集团的营运资金和未来项目发展之用。远洋地产总裁李明指出:"即使目前信贷普遍紧缩,公司仍能获得贷款,证明了银行界对远洋业务和国内房地产行业前景的信心。"

此外,压缩项目规模也是企业的过冬方式。北京华远集团总裁任志强公开表示:"有人预测现金流会缺口3000亿~10000亿,但这实际上是按已经拥有的土地,全部按照开发计算的方式,很多开发商在遇到资金困难的时候,压缩开发规模,我们在7月份以后,明显看到的是新增开工项目增幅大幅度降低。"

有些老企业在冬天选择出售的方式倒下去,对于依然屹立不倒的地产企业,危险和机会总是如影随形。对于中国小而分散的房地产企业来说,寒冬送来的也是一次行业洗牌的机会。国研中心廖英敏对《国企》指出:"当前的房地产市场形势,一些实力较弱和前一阶段盲目扩张、高价拿地的房地产企业持续经营困难,是房地产业进行重组和整合的较好时机。"

8月,国务院国资委主任李荣融指出,奥运会后中央企业的地产重组将加速,100多家拥有地产资产的中央企业将进行地产资产的重组,房地产央企总数不超过15家。这在时间上这应该不仅仅是巧合。记者 王芳 张娜 余芳倩

表盘万能试验机

拉力试验机减震

相关阅读